在过去的一年里，星河商人最重要的任务就是冲刺到香港证券交易所。从2019年7月新第三板上市后，通过收购兼并、股权转让、公司设立等一系列经营活动，星河商城的目标转向了香港证券交易所的IPO。今年一月，星河商业管理有限公司，一个新的上市平台，向香港证券交易所提交了它的招股说明书，但它没有冲刺。

现在一个新的舞台又打开了。7月20日，兴盛商业管理提交了第二份招股说明书。具体内容与首次提交的招股说明书差别不大，大部分更新部分是其面临的最新数据和最新情况。

首先，兴盛引入的商业管理仍然是品牌体系，包括城市购物中心Cocopark、区域购物中心cococity和ICO、社区购物中心cocogarden以及高端家装购物中心的“第三空间”。

其次，根据商业物业的特点和现状，兴盛商业管理采取三种经营模式，包括委托管理服务模式、品牌与管理输出服务模式和整体租赁服务模式。

截至2017年、2018年和2019年，截至2019年和2020年4月底，兴盛商业管理持续经营业务收入分别为2.781亿元、3.287亿元、3.873亿元、1.237亿元和1.359亿元。

根据初步的内部数据，2020年5月的收入与2019年同期相比有所增加，主要原因是商业地产运营收入的增加，主要是由于商业地产在筹备阶段的收入增加，以及在运营中的商业地产继续从新冠肺炎疫情的负面影响中收回。

在收入中，委托管理服务模式的收入占过去业绩记录期间的绝大部分，主要原因是向业主收取服务费和向租户收取管理费，以及向有关租户提供增值服务。

2017年、2018年和2019年，以及截至2019年4月30日的4个月，委托管理业务收入分别为2.13亿元、2.54亿元、2.95亿元、9270万元和9340万元，分别占同期总收入的76.4%、77.1%、76.2%、74.9%和68.7%。

自深圳第一家购物中心福田兴和(北区)于2006年开业以来，兴盛商业管理公司截至2020年4月30日已将其地理覆盖范围扩大到中国17个城市，管理着45个购物中心和商业综合体，其中大湾区25个(深圳16个)，长江三角洲地区8个，华中地区5个，其他地区7个。

此外，兴盛商业管理公司于7月7日签订合同，向中国18个城市的49个商业地产项目提供服务，总承包面积约299.3万平方米，其中58.0%是由独立的第三方开发或拥有的。

在轨道记录期间，兴盛商业管理的大部分合同区域是由独立第三方开发或拥有的商业地产提供的。由独立第三方开发、拥有和管理的商业地产数量从2017年12月31日的7处增加到2020年4月30日的15处。

截至2019年12月31日和2020年4月30日，独立第三方开发或拥有的工程承包面积分别占总承包面积的59.5%、66.4%、57.7%和55.5%。

另一方面，在轨道记录期间，向独立第三方开发或拥有的商业地产提供服务所产生的收入分别占2019年、2018年和2019年终了四个月总收入的9.8%、11.6%、10.5%、11.6%和14.6%。

然而，由独立的第三方开发的项目所产生的相对较低的收入主要是由于按照品牌和管理产出模式对相关项目进行管理。

2014年，兴和招商根据兴和COCOPark的运营经验，开始将这一模式推广到第三方开发商开发的购物中心和商业综合体，从而将业务扩展到深圳以外的地区。

当时，该公司首次测试了深圳龙华兴和ICO项目的品牌，多年来已成功运营了深圳龙华河ICO、普宁兴和COCOLY、鄂尔多斯新河COCOLY、汕尾兴和COCOLY、深圳市龙岗兴和ICO等。

在过去的业绩记录期间，为兴和控股及其联系人开发或拥有的商业地产提供的服务所产生的大部分收入，分别占2017年、2018年和2019年以及截至2020年4月30日的四个月总收入的90.2%、88.4%、89.5%、88.4%和85.4%。

兴和控股及其联系人仍然是最大的客户，更多地依赖大股东，这是兴盛商业管理公司最大的隐忧。

根据具体数据，截至2017年12月31日、2018年和2019年12月31日，以及截至2019年和2020年4月30日的4个月，兴盛向兴和控股及其联系人提供服务的收入分别为6,330万元、6,660万元、9,520万元、2,760万元和4,430万元。

由独立的第三方开发或拥有的房产有助于更快地扩大规模，而毛利率通常高于兴和控股及其联系人开发的毛利率。

兴盛管理的毛利率在过去的创纪录时期保持在相对较高的水平。在2017年12月31日、2018年和2019年12月31日终了的年份，以及截至2019年和2020年4月30日的4个月内，总毛利率分别为49.9%、51.7%、51.8%、55.3%和60.2%。

据解释，城市和地方发展中商业地产的平均租金和管理费一般较高，原因是人口众多，人均可支配收入较高，一般导致商业经营服务提供者的毛利率较高。

招股说明书显示，兴盛企业管理公司的总体毛利率主要受经营服务业务模式组合的影响，品牌和管理出口服务的毛利率在三种经营模式中最高，因为它们只承担与项目相关的员工成本。到2020年4月底，品牌和管理出口服务的毛利率高达77.2%。

所有由独立第三方开发或拥有的物业，均采用品牌和经营出口服务模式管理，毛利率较高，兴和集团及其联系人开发或拥有的部分物业则采用委托管理服务模式和整体租赁服务模式管理，毛利率较低。

毛利率也受到商业地产位置的影响。根据招股说明书，兴盛的大部分收入和毛利都来自大海湾地区(尤其是深圳)。

截至二零二零年四月三十日，大湾区合约面积占合约面积的百分之四十一点一。在二零二零年四月，兴盛的收入中，有百分之七十二点五来自大湾区。

但该公司还表示，随着该公司继续向其他地区扩张，包括低线城市，这些地区的项目可能没有深圳那样有利可图，在这种情况下，总体毛利率可能会下降。

按照兴盛商业管理公司的预期，大湾地区的物业在短期内将继续占兴盛商行管理物业的很大一部分。

另一方面，兴盛商业管理公司也在大海湾地区的布局中不断增加代码。5月16日，兴和招商与昌华投资集团签署了一项项目合作协议，这意味着它引入了另一个品牌管理出口项目--佛山市长华兴和COCOCCity。